西安物业费实行一费制质量价格谁说了算？业主：现阶段物业服务就是质价不符不管是租房住还是买房住，每个人都会和物业打交道，小区环境好不好、居住是否舒适，也和物业服务管理水平息息相关。最近《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》发布，也引发了西安市民关于物业费一费制的讨论，除单纯反对涨价外，有业主反映现阶段物业服务就是质价不符。
张女士家在西安西郊的万科金色悦城三期，面积109.6平方米。她家在6层,电梯费0.35元/平方米·月，一个月38.36元，公摊电费每月12.06元。张女士觉得目前物业服务和费用感觉还不错，管理上也比较满意。“现在的价格是一级服务的标准，1.5元/平方米·月，价格我觉得还可以，我们小区也比周围其他小区服务要好一些，但是如果涨价成2.2元/平方米·月，还是觉得有些贵了。”
张女士算了一笔账，现在一个月包含垃圾费固定支出220.82元，涨价后一个月纯物业费达到241.12元，还不包括垃圾费，价格上涨不少，“电梯费一刀切高层住户支出少了，等于低层的业主给高层的业主垫钱。”张女士也提到，自2017年入住，小区里游乐场的塑胶跑道一直是破的，期间也多次维修过，一般也就一个月时间就又坏了。
在长乐中路龙苑大厦居住的魏女士2017年买二手房住进小区。魏女士说，小区就两个单元,一层住户也很多。因为楼下就是茶城，楼内有住户也有开公司的，卫生状况比较差，楼梯间总是脏脏的。她表示，自己看见楼道墙壁上有好多黑脚印子，给物业反映希望重新粉刷墙面。“你猜物业怎么回复，告诉我楼里有一层业主自己把墙刷了，让我也可以效仿。”
服务谈不上好，物业费也要1.5元/平方米·月，魏女士说，小区也没有进行户表改造，如果物业费实行一费制，他们这样没有改造的小区，岂不是既在物业购买比较贵的电，也还要承担包括公摊电费在内的上涨的物业费。
家在碑林区学府首座小区居住的业主刘先生说，之前买房的时候觉得房子地段等都不错，但从2015年入住这几年来，物业服务水平一路下滑，物业无法回答是几级物业，却按一级物业收费。现在小区的管理比旁边的兰蒂斯城小区都要差。“现在的物业水平连城中村的水平都赶不上，但是一直按顶格收费。”刘先生说，今年疫情期间，业主居家时间更多，这个时候小区更应该把自备锅炉暖气烧热点，结果根本没有一点提高，在家能把人冻感冒。
华商报记者6月12日实地走访该小区发现，小区内环境还算不错，楼下一位带孩子的业主听闻物业费即将涨价，表示还不知道这个消息，现在的标准已经很高了，还要涨价太不合理了，立马列举出小区卫生打扫不及时、保安总偷懒的问题。
家在名京九合院锦荟院的业主张先生表示，名京九合院锦程苑、锦荟苑是同一个物业，当时入住时定价1.5元/平方米·月，物业服务非常不到位，业主们多次投诉也无结果。“有人问过物业查询发现是物业，为什么却按一级服务的费用。”张先生说，“有一次，小区里堆了好久的建筑垃圾，物业一直不清运，还是拿着照片取证，物业才将其清运。”
张先生说，就拿现在的情况看小区的服务水平达不到1.5元的标准，应该降一级收费，如果还要继续跟随政策涨价让人很难接受。
在人民网地方领导留言板里，2019年里，不少网友向反映名京九合院物业服务不达标的问题，未央区政府回复，该物业服务协议招投标已在西安市房地局物业行政主管部门备案，物业管理费1.5元/平方米，业主与物业已在《前期物业管理服务协议》中约定。6月10日，华商报记者来到该小区，在锦程苑里多个单元门大开，小区里公共区域卫生状况还算整洁，有没有见到绿化枯死想象。
林女士家在广运潭大道附近一小区，她表示家里单纯物业费就要支出2.8元/平方米·月，再加上电梯费一个月要50多元。“我们住的是9层的小高层，小区还有高层和叠墅项目，但是他们小高层和叠墅都是按照2.8元的标准收费。”林女士说，房子2018年5月交的，到目前为止还未正式入住，只是偶尔去一下。交契税的时候是按高层交的，但是物业费却比小区里高层住宅多1.3元，据说是增值服务。如果物业一费制调整势必水涨船高，将来费用肯定更高。
同一个小区的冯先生也是9层小高层的住户，他家在9楼，面积129平方米。冯先生说，业主曾向相关部门和市民热线反映增值服务的费用问题，得到答复是增值服务业主同意后合同一年一签，不少业主希望取消增值服务，按照标准收费。“高层和小高层都在一个院子里，没有分区管理反倒两种收费。”冯先生说，最早时看到过物业列出的增值服务项目，里面有提到院内放置宠物粪便收集用的纸箱、便民爱心伞、急救轮椅担架、婚礼布置等，很多内容记不清楚了，业主们觉得这些增值服务华而不实，只要能把1.5元的基础服务做好就行了。
据了解，实行政府指导价的住宅小区物业服务等级依据住建部门制定的服务等级标准(《陕西省住宅小区物业服务指导标准》陕建发〔2011〕119号)，由高到低设定为一级、二级、、等外四个服务等级(物业服务凡达不到服务标准的，收费按等外标准收取)，按照高层、多层分别制定收费标准。物业服务指导标准对一二分为从基本要求、房屋管理、共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等六个项目进行划分，每个项目里也细分很多条。
华商报记者查询发现，每一级之间的差异不大。比如在基本要求上，一级物业服务从业人员人均服务建筑面积，多层项目在3000平方米以下、高层项目在2000平方米以下;二级人均服务建筑面积，多层项目在3500平方米以下、高层项目在2500平方米以下;人均服务建筑面积，多层项目在4000平方米以下、高层项目在3000平方米以下。
也就是说，级别越高物业人员人均服务面积越小，拿清扫楼内公共区域来说，一级物业一个保洁人员只能清扫一栋楼，而等外物业服务一个保洁人员可以清扫更多的楼栋，效果上肯定扫的面积越少清洁度越高。实地走访中，有业主表示，自己小区虽收费较高，但是仍是一个保洁员扫两三栋楼，每天扫一圈。
房屋管理上，其中一级要求每日巡查1次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维护。二级要求每周巡查两次，仅要求每周巡查1次。
在共用设施设备维护上，一级要求每日至少2次对一般共用设施设备进行巡检，巡检记录规范齐全。特种设备的巡检按相关标准执行。二级要求每日至少1次，要求每2日一次。
华商报记者实地走访中，名京九合院锦程苑内，每个单元的两部电梯都贴着6月的巡查记录，可以看到打钩部分仅到实地走访的当天6月10日，但楼内没有公共区域的巡查表。在走访的中铁缤纷南郡、枫林华府、学府首座等小区，楼道等公共都没有发现巡查记录。
在绿化养护管理上，一级服务要求枯死的花草树木，必须在一周内清除，并适时补栽补种，二级要求枯死的花草树木，必须在15天之内清除，并适时补栽补种。要求枯死的花草树木，必须在1个月之内清除，并适时补栽补种。
这一标准，实地走访中也较难得到证实，业主也不能拿出确凿的证据证明到底执行得怎么样。紫薇永和坊小区业主张女士说，她发现物业把小区绿化进行了外包，因为来做绿化的工人身上的并不是写的紫薇物业。去年时小区绿化还不错，今年草坪里的草枯掉很多露出了土，“草坪都沙化了”。
实地走访中，小区里不少业主反映，物业费一直是一个标准，但服务却前后有差异，刚交房一个标准，过上几年又变成另一个样子。从保安的精神面貌就能看出来，“一开始都是年轻小伙，后来就变成看门大爷。”
按照6月4日出台的《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》，物业服务和收费的监管主要由各级发改、住建和市场监管部门按照职责划分分工负责。物业收费标准的制定由市发改委负责牵头，制定西安市物业服务收费管理办法和物业收费标准及其他有关政策规定。物业服务标准和管理行为的监管由各级住建部门负责，对物业企业的物业服务的质量、等级标准以及物业管理行为进行监督管理，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。物业违规收费问题的查处由各级市场监管部门负责，对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。
按照《陕西省住宅小区物业服务指导标准》，在基本规定中唯独要求一级物业每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。华商报咨询了几名物业费为1.5元/平方米·月的业主，家在枫林华府的业主王先生表示，并没有收到过相关的征询，他表示他家在一楼还要收电梯费实在不合理。
家在西安万科金色悦城三期居住的张女士说，没有过满意度调查，而且电梯里的广告栏还有其他公共收益也没有见公示过。
家在名京九合院锦荟院的业主张先生也表示，并未收到相关满意度的征询，相反他对物业的服务质量很不满意，业主们多次向上级部门询问物业属于几级也没有得到准确回复。
采访中有业主表示，现实中物业和业主之间，业主多是弱势的一方，现在西安准备进行物业一费制调整，总体来说物业费会上涨，物业做的不好反倒还给他们更多的钱，让人无法理解，希望相关部门能多从业主的实际来考虑，让业主也能去对物业的服务标准打分，决定物业到底该按什么标准收费。
《西安市物业服务收费管理办法 (征求意见稿)》规定，西安市发改委负责牵头制定西安市物业服务收费管理办法和物业收费标准及其他有关政策规定。
西安市发改委在其官微表示，此次调整是为理顺收费结构规范物业收费行为，部分小区存在乱收公摊电费、电梯费的行为，群众意见较大。为了进一步理顺收费结构，解决物业服务成本尤其是人工成本的不断上涨等矛盾，促进物业企业提高服务质量，健康有序发展。在进行成本调查基础上，拟调整了物业收费标准。调整后，物业服务收费实行“一费制”，即电梯费与公摊电费包含在物业费中，不再另行收取。调整后的物业费标准将电梯费与公摊电费纳入其中,与现行物业费、公摊电费365wm完美体育、电梯费三项分开收取相比较，按平均值测算，高层住宅一级上涨10%，多层住宅一级上涨4.9%。
公开征求意见结束后，西安市发改委会同市市场监管局和市住建局将认真做好《市办法》征求意见整理汇总工作，根据广大市民的建议意见情况进一步修改完善。按照法定程序完成维稳评估和合法性审查等工作后，报请市政府审议通过后执行。
根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发﹝2017﹞7号)，2017年初，取消省、市级住房城乡建设主管部门负责审核的“物业服务企业二级及以下资质认定;2017年底住建部在《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》中提出，取消“物业服务企业一级资质核定”的行政许可审核。取消审批后，住房城乡建设部和各地住房建设主管部门将主要通过制定物业服务标准规范，通过通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管。
物业企业不再资质审定，住建局能在哪些方面监管物业的服务标准呢，2018年，西安市住建部门发布相关政策，实行物业服务企业及项目经理违法违规行为记分管理，记分记录周期为一年，记分周期届满，记分信息清零。其中有违反法律法规及相关规定、物业服务、业主满意度等项目，有关服务业服务的有17项。物业服务方面，未按规定约定对公共设施及器材维护的记5分/次，未按规定或约定管理公共照明设施、房屋外墙、道路、路面等公共部分，或损坏后不及时修复，影响业主正常使用的记5分/次。2019年底，为了增强物业企业诚信意识，西安市住建局公布了2019年度物业服务企业信用加分名录，共60家物业企业信用获得加分。
陕西省社会学研究所副研究员谢雨锋表示，这次《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》的出台，引发了极大，市民对办法的反对声音从一方面反映了此次政策的出台并未没有经过细致的调研，征求更多方面的意见，政策不能拍脑袋决定，现在的实际和过去有很大差异，过去小区多是单位管理，目前的小区现状有很多种，有社会化物业管理小区，还有单位小区也有三无小区，政策出台还是要多问各方意见，不仅是物业的意见也要征询更多业主的意见。
现在各种声音讨论物业费涨价，其实讨论价格涨跌只是表面现象，更多的是对政策的不满，这一政策用计划的思维制定的，掩盖了物业服务管理差异和多样，相邻的两个小区管理和服务的内容也有差异，有的小区大有的小，有的成立了业委会。管理物业应该更多的用市场化的思维，不能简单的一刀切，此次政策最明显的地方就是将停车费级别统一，一刀切为一个标准，合并电梯费和公摊电费也不甚合理。